2025-05-15
香港樓市現況 : 真的漸入佳境 ...
【許多本地投資者都在問】
香港房地產市場是否正在復蘇？來看看這個情況：香港最大的房地產開發商新鴻基地產有限公司在一個新項目中首批住宅在數小時內售罄，因為兩年多來最低的按揭利率吸引了買家。據中原地產代理公司稱，新鴻基在馬鞍山地區的一個住宅項目Sierra Sea的1B期全部160個單位已售出。利率下降正在幫助香港住宅銷售回暖，過去幾年該市場經歷了前所未有的低迷。一個月期香港銀行同業拆息率目前徘徊在1.3%，為2022年8月以來最低。
順便一提，這個Sierra Sea位於香港東北部一個相當偏遠的地區，那裡的交通系統被認為非常糟糕。如果連這樣的公寓都能如此快速售出，那麼香港房地產市場顯然有上升趨勢。我們原本預計“等到2026年第一季度”可能太久了。目前仍有一些新公寓庫存需要先清空，供需才能在新的、更高價格點上平衡。但如果利率繼續變得吸引人，房地產市場可能從現在開始回升。我們團隊估計，如果這一趨勢持續（且貿易戰真正平息），到2025年第三季度末，香港房地產市場（香港經濟的三大支柱之一）將從底部向上發展。
【香港房地產市場基於中原城市指數（CCI）網站之分析】
根據中原城市指數（CCI）網站（於2025年5月15日香港時間下午1時18分存取）之數據，香港房地產市場的基本面呈現謹慎樂觀的看法。CCI追蹤香港主要地區的物業價格趨勢，顯示整體指數從2025年3月的146.2升至4月的147.8，月比增長1.1%。這一增長受到交易量顯着上升的推動，4月錄得6,342宗物業交易，較3月的5,500宗增長15.3%，得益於兩年多來最低的按揭利率，香港銀行同業拆借利率（HIBOR）一個月期為1.3%，為2022年8月以來最低。新鴻基地產於馬鞍山Sierra Sea項目1B期160個單位在數小時內售罄，進一步凸顯買家信心的恢復，受到優惠融資條件的刺激。然而，市場基本面仍顯脆弱，約30,000個未售新單位庫存表明供應過剩可能限制價格上漲，除非需求持續超過清庫速度。
截至2025年5月，市場趨勢傾向於復蘇階段，顯示出穩定及潛在增長的初步跡象。CCI數據顯示，年初至今增長3.2%（從1月的143.2升至4月的147.8），反映多年低迷后的逐步反彈。九龍東及新界地區住宅價格分別上漲1.5%及2.0%，而豪宅市場保持平穩，顯示不同市場層級的復蘇不均。交易量激增，平均要價自2022年高峰165.3跌至147.8，下降10.5%，表明賣方正調整策略以刺激需求。Sierra Sea位於偏遠地區卻迅速售出的情況，暗示短期內可能存在投機性買盤，除非經濟改善（如貿易戰解決）持續支持，否則可能推高短期趨勢。
展望2025年底，預測顯示溫和但正面的走勢，視乎有利條件而定。根據當前1.1%的月增長率，CCI或於2025年12月達到154-156，意味着自4月的147.8年起年度增長4-5%，與歷史低迷后復蘇模式一致。此預測假設HIBOR維持低於2%，並假設貿易戰平息，提振投資者信心。30,000單位庫存可能於2025年第三季前清空，穩定供需關係，若需求持續，價格或進一步上漲，豪宅市場或於年底回升至150-152。然而，利率上調或地緣政治緊張加劇等風險可能限制升幅，建議餘下2025年採取平衡投資策略。
黃偉棠, 寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學商學院會計及財務系客席講師、註冊會計師 (CPA)、特許金融分析師 (CFA)
** 以上由香港文匯報，香港經濟日報旗下《iMoney》智富雜誌，財經專欄作者，黃偉棠先生之撰文轉載 **
香港房地產市場是否正在復蘇？來看看這個情況：香港最大的房地產開發商新鴻基地產有限公司在一個新項目中首批住宅在數小時內售罄，因為兩年多來最低的按揭利率吸引了買家。據中原地產代理公司稱，新鴻基在馬鞍山地區的一個住宅項目Sierra Sea的1B期全部160個單位已售出。利率下降正在幫助香港住宅銷售回暖，過去幾年該市場經歷了前所未有的低迷。一個月期香港銀行同業拆息率目前徘徊在1.3%，為2022年8月以來最低。
順便一提，這個Sierra Sea位於香港東北部一個相當偏遠的地區，那裡的交通系統被認為非常糟糕。如果連這樣的公寓都能如此快速售出，那麼香港房地產市場顯然有上升趨勢。我們原本預計“等到2026年第一季度”可能太久了。目前仍有一些新公寓庫存需要先清空，供需才能在新的、更高價格點上平衡。但如果利率繼續變得吸引人，房地產市場可能從現在開始回升。我們團隊估計，如果這一趨勢持續（且貿易戰真正平息），到2025年第三季度末，香港房地產市場（香港經濟的三大支柱之一）將從底部向上發展。
【香港房地產市場基於中原城市指數（CCI）網站之分析】
根據中原城市指數（CCI）網站（於2025年5月15日香港時間下午1時18分存取）之數據，香港房地產市場的基本面呈現謹慎樂觀的看法。CCI追蹤香港主要地區的物業價格趨勢，顯示整體指數從2025年3月的146.2升至4月的147.8，月比增長1.1%。這一增長受到交易量顯着上升的推動，4月錄得6,342宗物業交易，較3月的5,500宗增長15.3%，得益於兩年多來最低的按揭利率，香港銀行同業拆借利率（HIBOR）一個月期為1.3%，為2022年8月以來最低。新鴻基地產於馬鞍山Sierra Sea項目1B期160個單位在數小時內售罄，進一步凸顯買家信心的恢復，受到優惠融資條件的刺激。然而，市場基本面仍顯脆弱，約30,000個未售新單位庫存表明供應過剩可能限制價格上漲，除非需求持續超過清庫速度。
截至2025年5月，市場趨勢傾向於復蘇階段，顯示出穩定及潛在增長的初步跡象。CCI數據顯示，年初至今增長3.2%（從1月的143.2升至4月的147.8），反映多年低迷后的逐步反彈。九龍東及新界地區住宅價格分別上漲1.5%及2.0%，而豪宅市場保持平穩，顯示不同市場層級的復蘇不均。交易量激增，平均要價自2022年高峰165.3跌至147.8，下降10.5%，表明賣方正調整策略以刺激需求。Sierra Sea位於偏遠地區卻迅速售出的情況，暗示短期內可能存在投機性買盤，除非經濟改善（如貿易戰解決）持續支持，否則可能推高短期趨勢。
展望2025年底，預測顯示溫和但正面的走勢，視乎有利條件而定。根據當前1.1%的月增長率，CCI或於2025年12月達到154-156，意味着自4月的147.8年起年度增長4-5%，與歷史低迷后復蘇模式一致。此預測假設HIBOR維持低於2%，並假設貿易戰平息，提振投資者信心。30,000單位庫存可能於2025年第三季前清空，穩定供需關係，若需求持續，價格或進一步上漲，豪宅市場或於年底回升至150-152。然而，利率上調或地緣政治緊張加劇等風險可能限制升幅，建議餘下2025年採取平衡投資策略。
黃偉棠, 寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學商學院會計及財務系客席講師、註冊會計師 (CPA)、特許金融分析師 (CFA)
** 以上由香港文匯報，香港經濟日報旗下《iMoney》智富雜誌，財經專欄作者，黃偉棠先生之撰文轉載 **