2025-12-16

香港樓市復甦勢頭強勁：成交創高與價格築底跡象明朗

《香港樓市復甦勢頭強勁：成交創高與價格築底跡象明朗》
【利率環境調整與銀行審慎應對】
香港金融管理局於2025年12月跟隨美國聯儲局減息25個基點，將基礎利率降至4.00%，惟主要銀行如匯豐、中國銀行（香港）及渣打維持最優惠利率不變（分別為5%及5.25%），此舉反映銀行在資金成本控制與利潤空間間的謹慎平衡。雖然HIBOR回落已緩減按揭實際負擔，政策環境有利樓市維持漸進穩定，避免過度刺激引發波動。市場數據顯示，借貸成本相對可控，為買家提供有利入市窗口，同時強化樓市結構性復甦基礎，吸引剛需及投資者逐步回歸，鞏固市場信心。

【成交量顯著反彈與價格企穩訊號】
2025年住宅成交量強勁回升，據Cushman & Wakefield報告，全年總成交預計達58,000至60,000宗，較2024年增長9%至13%，創四年新高。其中第三季度成交達16,700宗，按年上升63%，月度成交多次超過5,000宗。價格指數自年初起止跌回穩，部分季度輕微上升，市場已有效消化前期調整壓力。Cushman & Wakefield預測全年樓價穩定並可能輕微上升至2%，顯示住宅物業價格觸底跡象日益明顯，預示進入長期穩定向上階段。此復甦得益於政策優化、低息環境及股市回暖，帶動買家信心持續提升，成交活躍度反映市場活力重現。

【基本需求穩固與供應庫存動態】
內地人才及家庭持續流入成為樓市核心支柱，透過多項人才引進計劃，2025年淨流入人口貢獻顯著，強化剛性住房及教育相關需求，特別是中小型單位。租金收益率維持於約2.5-3.9%吸引水平，較歷史低位大幅提升，反映租務市場強勁，吸引投資者關注租金回報。供應方面，據差餉物業估價署數據，2025年預計新落成私人住宅單位約20,860伙，一手庫存逐步消化，需求增長速度料超越供應釋放，庫存耗盡或早於預期，進一步鞏固價格基礎及上行潛力，為樓市提供堅實支撐。

【都大金融課堂學術研究提供之深度估值分析結果】
在香港都會大學金融課程講授期間曾與學生討論香港房地產現況，亦與學生運用人工智能及機器學習技術，利用包括多層面深度網絡與随机模型提升決策精確度，對香港主要區域進行全面多情景估值模擬。透過大數據整合及動態預測，綜合多年至今年上半年供需數據，模型精準映射市場各種可能性，結果亦顯示在需求穩固、利率趨穩及人才流入環境下，住宅物業估值已呈現觸底特徵，提供客觀證據支持樓市長期穩定向上。此類先進預測框架廣泛應用於不確定性資產定價，強化對市場趨勢的學術評估，讓投資者從多角度理解樓市復甦的結構性機會及潛在回報。
綜合多項因素，香港住宅樓市正展現強勁結構性復甦勢頭，成交活躍、基本需求強健、租金回報吸引及庫存加速消化，共同指向價格已築底並逐步鞏固，市場邁向新均衡階段。
總括而言，現階段之香港中小型住宅物業投資，租金收益率現達高水平，實是多年高位。需求持續支撐下，回報穩健且價格上行潛力漸顯。短期租務投資，或長期自住持有均可考慮。

黃偉棠, 寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學商學院會計及財務系客席講師、註冊會計師 (CPA)、特許金融分析師 (CFA)
** 以上由香港文匯報，香港經濟日報旗下《iMoney》智富雜誌，財經專欄作者，黃偉棠先生之撰文轉載 **